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Calculer le prix au m² avec DVF : la méthode propre
Filtrer les ventes, regrouper par mutation, écarter les ventes de plusieurs logements, prendre la médiane : calculer un prix au m² fiable avec DVF.
Mis à jour le
Pour calculer un prix au m² fiable avec la base publique « Demandes de valeurs foncières » (DVF), il faut d'abord nettoyer : ne garder que les ventes, un seul type de logement, une seule ligne par vente, et écarter les ventes qui portent sur plusieurs logements. On divise ensuite la valeur foncière par la surface réelle bâtie, puis on retient la médiane. Sauter l'étape de nettoyage donne un chiffre précis en apparence et faux en pratique.
Les cinq étapes
- Garder les ventes. Colonne
nature_mutation: retenez « Vente ». Les adjudications, échanges ou expropriations ne disent pas grand-chose du marché courant. Les ventes en l'état futur d'achèvement (neuf sur plan) se traitent à part. - Un type de logement à la fois. Colonne
type_local: « Appartement » ou « Maison », jamais les deux ensemble. - Regrouper par mutation. La notice de la DGFiP (Direction générale des finances publiques) l'explique : une vente qui porte sur plusieurs locaux occupe plusieurs lignes, et le prix est répété sur chacune. Regroupez par
id_mutationet gardez la valeur foncière une seule fois. - Écarter les ventes de plusieurs logements. Si une mutation comprend deux appartements, la base ne dit pas comment le prix se répartit entre eux. Une cave ou un parking (dépendance) peuvent rester, en sachant qu'ils sont compris dans le prix.
- Diviser, puis prendre la médiane. Prix au m² de chaque vente = valeur foncière ÷ surface réelle bâtie du logement. Sur l'ensemble des ventes retenues, calculez la médiane et indiquez le nombre de ventes.
Écartez aussi les lignes sans surface ou avec une surface nulle, et regardez de près les prix au m² extrêmes avant de décider de les garder.
Exemple illustratif
Six ventes fictives d'appartements dans un même secteur, après nettoyage :
| Vente | Valeur foncière | Surface réelle bâtie | Prix au m² |
|---|---|---|---|
| 1 | 168 000 € | 60 m² | 2 800 € |
| 2 | 195 000 € | 65 m² | 3 000 € |
| 3 | 150 000 € | 48 m² | 3 125 € |
| 4 | 230 000 € | 72 m² | 3 194 € |
| 5 | 120 000 € | 50 m² | 2 400 € |
| 6 | 300 000 € | 55 m² | 5 455 € |
- Médiane : rangés dans l'ordre, les prix au m² du milieu sont 3 000 € et 3 125 € ; la médiane vaut 3 062,50 €.
- Moyenne : environ 3 329 €. La vente n° 6, très au-dessus des autres, la tire vers le haut.
- Prix total ÷ surface totale : 1 163 000 € ÷ 350 m² ≈ 3 323 €.
Avec six ventes, la médiane est déjà plus parlante que la moyenne. Mais six ventes restent peu : affichez toujours le nombre de ventes avec le prix au m², et méfiez-vous d'un chiffre bâti sur moins d'une dizaine de ventes.
Ce que le prix DVF contient
D'après la notice, la valeur foncière inclut les frais d'agence immobilière lorsqu'ils sont à la charge du vendeur et l'éventuelle TVA ; elle exclut ces frais lorsqu'ils sont à la charge de l'acquéreur, les frais de notaire et la valeur des meubles mentionnée dans l'acte. Deux ventes identiques peuvent donc afficher des prix différents selon la façon dont les honoraires ont été répartis. Gardez-le en tête avant de comparer avec vos propres prix, et voyez la marge de négociation pour la question des bases de prix.
Surface réelle ou surface Carrez
La notice définit les deux :
- la surface réelle bâtie est mesurée au sol entre les murs, arrondie au m² inférieur, sans les dépendances ; elle est rattachée au local ;
- la surface Carrez est la surface privative d'un lot de copropriété, sans les parties de moins de 1,80 m de hauteur ; elle n'apparaît que si l'acte la mentionne, et seulement pour les cinq premiers lots.
Choisissez une surface et gardez-la pour tout le calcul.
Les limites
- Le décalage : la version géolocalisée signale environ six mois de retard ; un prix au m² DVF décrit le marché passé.
- Le territoire : ni le Bas-Rhin, ni le Haut-Rhin, ni la Moselle, ni Mayotte.
- Le bien : ni l'état, ni l'étage, ni le diagnostic de performance énergétique ne figurent dans la base.
Poser la question
Avec un fichier filtré sur votre commune, la question « quel est le prix médian au m² des appartements vendus en 2025, en ne gardant que les ventes d'un seul logement, et sur combien de ventes ? » se pose dans un tableur comme à un outil d'IA. Vérifiez trois choses dans la réponse : le nombre de ventes retenues, le traitement des mutations sur plusieurs lignes, et la surface utilisée. Pour sélectionner les ventes proches d'un bien précis, voyez trouver des ventes comparables.
Questions fréquentes
Comment calculer un prix au m² avec DVF ?
Gardez les ventes d'un seul type de logement, regroupez les lignes par mutation, écartez les ventes de plusieurs logements, divisez la valeur foncière par la surface réelle bâtie, puis prenez la médiane des prix au m² obtenus.
Pourquoi utiliser la médiane plutôt que la moyenne ?
Parce qu'une vente atypique (bien d'exception, vente entre proches, erreur de saisie) déplace fortement la moyenne d'un petit échantillon. La médiane, valeur du milieu, y résiste.
Surface Carrez ou surface réelle bâtie ?
La surface réelle bâtie est renseignée pour chaque local ; la surface Carrez seulement quand l'acte la mentionne, et pour les cinq premiers lots. Choisissez l'une ou l'autre et ne les mélangez pas dans un même calcul.
Sources
Pages consultées pour écrire cet article :