Comment trouver des ventes comparables à un bien ?

Dans la base DVF, filtrez les ventes du même type de logement, dans le même secteur, sur une période récente, avec une surface proche, et pour une maison un terrain proche. Regroupez les lignes par vente, puis lisez chaque vente retenue avant de calculer.

Combien de ventes comparables faut-il ?

Il n'y a pas de nombre officiel. Plus il y en a, plus la médiane est stable ; avec trois ou quatre ventes, présentez-les une par une plutôt qu'un prix au m² unique.

Peut-on remettre au vendeur la liste des ventes avec leur adresse ?

La base contient des données personnelles et sa réutilisation ne doit pas permettre de réidentifier les personnes. La prudence consiste à présenter secteur, date, type, surface et prix, sans adresse précise ni nom, et à lire les conditions générales d'utilisation.

Trouver des ventes comparables dans DVF pour une estimation

Pour trouver des ventes comparables dans la base publique « Demandes de valeurs foncières » (DVF), on écrit d'abord ses critères (secteur, période, type de bien, fourchette de surface, terrain), on filtre, on regroupe les lignes par vente, puis on lit chaque vente retenue avant de calculer quoi que ce soit. Une sélection bien écrite se refait à l'identique et se justifie devant un vendeur ; une sélection faite « à l'œil » ne se défend pas.

Cette page porte sur la sélection dans les données. Elle ne dit pas ce que vaut un bien : un avis de valeur suppose une visite et votre analyse.

Écrire les critères avant de filtrer

Critère	Colonne DVF (version géolocalisée)	Exemple de règle
Nature de la vente	`nature_mutation`	Vente uniquement
Type de bien	`type_local`	Maison
Secteur	`code_commune`, `id_parcelle`, ou `longitude` et `latitude`	Même commune, ou même section cadastrale, ou un rayon autour du bien
Période	`date_mutation`	24 derniers mois disponibles
Surface	`surface_reelle_bati`	± 20 % autour de la surface du bien
Pièces	`nombre_pieces_principales`	Une pièce de plus ou de moins
Terrain (maison)	`surface_terrain`	Fourchette adaptée au secteur

Notez ces règles en tête de votre fichier. Si vous les élargissez faute de ventes, notez-le aussi.

Pour le secteur, la référence cadastrale comprend la section, que le lexique de la notice de la DGFiP (Direction générale des finances publiques) définit comme une fraction du territoire communal correspondant, en zone urbaine, à un ou plusieurs quartiers. La longitude et la latitude permettent un rayon, mais la page de la version géolocalisée signale des lignes sans coordonnées : un filtre par rayon les écarte sans prévenir.

Exemple illustratif

Bien fictif : maison de 4 pièces, 95 m², terrain de 500 m². Règles : même commune, 24 mois, maisons de 76 à 114 m² (± 20 %), 3 à 5 pièces, terrain de 300 à 800 m².

Vente fictive	Surface	Pièces	Terrain	Prix	Prix au m²	Décision
C1	88 m²	4	450 m²	252 000 €	2 864 €	retenue
C2	102 m²	5	620 m²	289 000 €	2 833 €	retenue
C3	97 m²	4	1 900 m²	340 000 €	—	écartée : terrain
C4	140 m²	6	600 m²	395 000 €	—	écartée : surface
C5	91 m²	4	380 m²	241 000 €	2 648 €	retenue
C6	110 m²	5	700 m²	318 000 €	2 891 €	retenue (2 lignes : maison et dépendance, prix compté une fois)

Sur les quatre ventes retenues, la médiane des prix au m² vaut environ 2 848 € (moyenne de 2 833 € et 2 864 € avant arrondi). Appliquée à 95 m², elle donne un ordre de grandeur d'environ 270 600 €. Ce chiffre est un point de départ fondé sur des ventes passées, pas une valeur : l'état, l'exposition, les travaux et le diagnostic énergétique ne figurent pas dans DVF.

Lire chaque vente retenue

Avant de calculer, ouvrez chaque vente :

Plusieurs lignes ? La notice rappelle que le prix est répété sur chaque ligne d'une même mutation. Regroupez par id_mutation et comptez le prix une fois.
Plusieurs logements ? Si la vente comprend deux maisons ou deux appartements, son prix au m² n'a pas de sens : écartez-la.
Prix atypique ? Un prix au m² très éloigné des autres peut traduire une vente particulière ou une erreur. Écartez-le si vous savez pourquoi, et écrivez la raison.
Ce que le prix comprend. D'après la notice, la valeur foncière inclut les frais d'agence immobilière à la charge du vendeur, mais pas ceux à la charge de l'acquéreur, ni les frais de notaire.

Ce que DVF ne dit pas

La base ne contient ni l'état du bien, ni l'étage, ni la vue, ni le diagnostic de performance énergétique (DPE). Pour l'énergie, la fiche officielle sur le DPE rappelle que les logements classés F ou G doivent porter la mention « logement à consommation énergétique excessive » dans les annonces : la classe énergétique pèse sur la comparaison, mais elle n'est pas dans DVF. La base des DPE publiée par l'ADEME, l'organisme public qui les enregistre, est une source à part, à croiser avec prudence.

Présenter les comparables

Dans un avis de valeur, présentez pour chaque vente : le secteur, le mois et l'année, le type, la surface, le nombre de pièces, le terrain, le prix et le prix au m². La fiche data.gouv.fr de DVF rappelle que la réutilisation ne doit pas permettre de réidentifier les personnes : évitez l'adresse précise et n'indiquez jamais de nom.

Pour la méthode de calcul détaillée, voyez calculer le prix au m² avec DVF ; pour l'import du fichier, ouvrir un fichier DVF dans Excel.