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Calculer le délai moyen de vente d'un bien immobilier
Du mandat au compromis, du compromis à l'acte : quelles dates saisir, pourquoi préférer la médiane, comment traiter les biens retirés. Exemple chiffré.
Mis à jour le
Le délai de vente se calcule en soustrayant deux dates : la date de signature du mandat et la date de l'étape qui marque la vente, en général le compromis. Sur l'ensemble de vos mandats, on retient la médiane de ces délais, pas la moyenne. Encore faut-il que les dates soient saisies, et que l'on sache quoi faire des biens qui ne se sont pas vendus.
Quel délai mesurer
Une vente passe par plusieurs étapes, et chaque intervalle répond à une question différente :
| Intervalle | Question à laquelle il répond | Dates nécessaires |
|---|---|---|
| Mandat → première visite | L'annonce attire-t-elle vite ? | Date du mandat, date de la première visite |
| Mandat → offre acceptée | Combien de temps pour trouver l'acquéreur ? | Date du mandat, date d'acceptation de l'offre |
| Mandat → compromis | Le délai de vente au sens courant | Date du mandat, date du compromis |
| Compromis → acte | Combien de temps avant l'encaissement des honoraires ? | Date du compromis, date de l'acte |
Choisissez une définition et tenez-vous-y. Si « délai de vente » veut dire « jusqu'au compromis », écrivez-le en tête du tableau de bord.
La date du mandat la plus fiable est celle du registre des mandats, où l'article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 prévoit une inscription par ordre chronologique. Une date de création de fiche dans le logiciel peut précéder ou suivre la signature.
Pourquoi la médiane
Prenons sept ventes fictives, avec leur délai entre mandat et compromis :
| Bien | Délai (jours) |
|---|---|
| A | 21 |
| B | 35 |
| C | 48 |
| D | 52 |
| E | 60 |
| F | 95 |
| G | 410 |
La moyenne vaut 721 ÷ 7 = 103 jours. La médiane, valeur du milieu une fois les délais rangés, vaut 52 jours. Le bien G, resté plus d'un an, double presque la moyenne à lui seul. Sans lui, la moyenne des six autres tomberait à 311 ÷ 6 ≈ 52 jours. La médiane décrit mieux le délai « habituel » ; le bien G mérite, lui, une analyse à part.
Bonne pratique : affichez la médiane, puis la liste des délais les plus longs. C'est cette liste qui appelle une action.
Les biens qui ne se vendent pas
Calculer le délai sur les seuls biens vendus donne une image trop flatteuse : les biens retirés ou expirés, souvent les plus difficiles, disparaissent du calcul. Trois réflexes :
- Affichez à côté du délai médian le nombre de mandats terminés sans vente sur la même période.
- Pour les mandats encore en cours, calculez leur ancienneté à la date du jour : « combien de mandats en cours ont plus de 120 jours ? » est une question aussi utile que le délai des ventes.
- Séparez les types de bien (appartement, maison, terrain) et les types de mandat (simple, exclusif) : les mélanger noie les écarts.
Les colonnes à préparer
- Numéro au registre, type de bien, type de mandat, secteur.
- Date de signature du mandat, date de première visite, date d'acceptation de l'offre, date du compromis, date de l'acte.
- Statut : en cours, vendu, retiré, expiré, vendu par un tiers.
Dans un tableur, le délai est une simple soustraction de deux dates. Contrôlez les résultats négatifs ou nuls : ils trahissent une date inversée ou mal saisie.
Et le marché ?
On aimerait comparer son délai à celui du marché local. La base publique « Demandes de valeurs foncières » ne le permet pas : d'après sa notice, la date de mutation correspond à la date de signature de l'acte, et la base ne contient aucune date de mise en vente. Elle sert à comparer des prix, pas des délais ; voir calculer un prix au m² avec DVF.
Poser la question
Avec un export propre, les questions s'écrivent simplement : « quel est le délai médian entre mandat et compromis pour les appartements vendus en 2026 ? », « liste les mandats en cours depuis plus de 120 jours, du plus ancien au plus récent ». Vérifiez toujours le nombre de ventes retenues par l'outil et la définition du délai qu'il a appliquée. Pour relier délai et prix, voyez la marge de négociation ; pour relier délai et visites, le suivi des visites.
Questions fréquentes
Comment calculer le délai de vente d'un bien ?
On soustrait la date de signature du mandat à la date du compromis (ou de l'acceptation de l'offre) : le résultat est un nombre de jours. Sur un portefeuille, on retient la médiane de ces délais plutôt que la moyenne.
Pourquoi la médiane plutôt que la moyenne ?
Parce qu'un seul bien resté très longtemps en vente tire la moyenne vers le haut. La médiane, valeur du milieu, n'est pas déformée par ce cas isolé.
Peut-on calculer le délai de vente du marché avec DVF ?
Non. La base DVF donne la date de la mutation (signature de l'acte) et le prix, mais pas la date de mise en vente. Elle ne permet pas de mesurer un délai de commercialisation.
Sources
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